Con l’ordinanza n. 22649, pubblicata il 5 agosto 2025, la Corte di Cassazione è intervenuta su una questione già ampiamente dibattuta in materia di appalto, ossia l’individuazione del momento in cui inizia a decorrere il tempo di prescrizione per agire contro l’appaltatore in caso di vizi occulti dell’opera.
La prescrizione nel contratto di appalto
Al fine di comprendere meglio il principio di diritto sancito dalla Suprema Corte con la pronuncia in esame, è necessario inquadrare con chiarezza il contesto normativo di cui si tratta.
La disposizione da cui scaturisce la controversia è l’art. 1667 del Codice Civile, che prevede l’obbligo di garanzia per l’appaltatore circa le difformità e i vizi dell’opera, l’onere in capo al committente, a pena di decadenza, di denunciare all’appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta, e – al terzo comma – che l’azione contro l’appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell’opera.
Quest’ultima norma non contempla tuttavia il caso dei vizi occulti: se infatti i difetti dell’opera non sono immediatamente riconoscibili, e la causa degli stessi viene determinata solamente in seguito a delle verifiche tecniche, il termine di prescrizione decorre comunque dalla consegna? O, come sostenuto dal committente nel caso in esame, dal momento dell’effettiva scoperta dei vizi?
I chiarimenti della Cassazione
La seconda sezione della Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi sulla questione, non ha lasciato dubbi, chiarendo che la prescrizione del diritto alla garanzia – nel caso dei vizi occulti – inizia a decorrere dal giorno della loro scoperta, non dal giorno della consegna dell’opera.
Non solo, i giudici di legittimità precisano un ulteriore aspetto fondamentale: la scoperta – da cui decorre la prescrizione – non coincide con la conoscenza da parte del committente della sola sussistenza dei vizi, bensì anche della loro dipendenza dall’imperfetta esecuzione dell’appalto.
Un tale grado di certezza sulla causa dei vizi spesso non è raggiungibile se non a seguito dello svolgimento di adeguate indagini da parte di un tecnico: è nel momento in cui il committente riceve le risultanze delle verifiche che effettivamente può avere la consapevolezza necessaria per agire in giudizio contro l’appaltatore. In ogni caso, la Cassazione richiede che sia acquisita dal committente una “piena conoscenza” dell’esistenza e della causa dei vizi.
Conclusioni
Il principio di diritto stabilito dalla Suprema Corte con l’ord. 22649/2025, invero già da essa enunciato in diverse pronunce passate, muove dunque verso una direzione di maggior tutela del committente, che avrà il tempo di indagare con la dovuta precisione le causa dei vizi occulti scoperti dopo la consegna dell’opera.
Tale pronuncia è senz’altro un monito anche per eventuali imprese appaltatrici che contino di liberarsi dai propri obblighi di garanzia, con riferimento a vizi difficilmente scopribili, grazie alla ristrettezza del termine di prescrizione biennale.
