Negli scorsi giorni la seconda sezione civile della Suprema Corte, con due diverse pronunce, ha stabilito due chiari principi di diritto in materia di compravendita immobiliare: nell’ordinanza 24 ottobre 2025, n. 28229, circa le conseguenze della mancata conclusione del contratto definitivo, e nella sentenza 30 ottobre 2025, n. 28700, in merito alle differenza tra prezzo e caparra confirmatoria.
Mancata conclusione del definitivo: il promissario acquirente deve risarcire per la detenzione illegittima dell’immobile
Con la prima delle due pronunce in commento, l’ordinanza 28229/2025, la Corte di Cassazione si è pronunciata circa la richiesta di risarcimento dei danni di una società nei confronti di un privato, il quale da anni deteneva un immobile di proprietà della stessa società in virtù di un contratto preliminare di compravendita, che non si era poi convertito in un contratto definitivo.
Il convenuto sosteneva in giudizio che, a seguito della sottoscrizione del preliminare, sarebbero subentrati nuovi accordi – peraltro non chiaramente precisati, sebbene per i contratti riguardanti immobili sia richiesta la forma scritta – che avrebbero giustificato la detenzione e il mancato pagamento dei relativi oneri.
I giudici di legittimità hanno statuito che in caso di mancata stipula di un contratto preliminare di compravendita di immobile, il promissario acquirente inadempiente non solo deve restituire l’immobile, ma deve anche provvedere a risarcire il promittente venditore per il godimento del bene durante la detenzione dello stesso. La pronuncia di inadempimento del preliminare costituisce una condanna retroattiva, e dunque un riconoscimento ex tunc dell’illegittimità della detenzione pregressa.
Il pagamento dell’intero prezzo pattuito non può essere qualificato come caparra confirmatoria
Con la seconda pronuncia esaminata, la sentenza 28700/2025, la Cassazione è invece intervenuta in merito al ruolo della caparra confirmatoria, spesso utilizzata nell’ambito dei preliminari di compravendite immobiliari a garanzia del promittente venditore.
In particolare, nel caso esaminato dalla Corte le parti erano ricorse all’istituto della caparra in modo totalmente improprio, concordando a titolo di garanzia dell’esecuzione della vendita una cifra corrispondente all’intero prezzo stabilito per la vendita stessa. Al momento della stipula del preliminare il promissario acquirente aveva saldato l’intero importo, dopodiché il promittente venditore, facendo leva sul mancato pagamento di importi aggiuntivi di esiguo valore, aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto, pretendendo di trattenere l’intera somma ricevuta.
I giudici di legittimità sono intervenuti chiarendo che, nel caso in cui il promissario acquirente versi l’intero prezzo pattuito per la vendita, il pagamento deve essere considerato quale adempimento dell’obbligazione nella sua interezza, anche se è stato formalmente qualificato come caparra confirmatoria nel contratto.
Viene dunque affermato il principio di diritto in base al quale l’esatto adempimento dell’obbligazione di pagamento del prezzo della vendita previsto nel preliminare non è compatibile con la previsione e la conseguente azione di una caparra confirmatoria. Quest’ultima non può essere configurabile nel caso in cui viene anticipato l’intero adempimento della prestazione principale, e quindi, nel caso di specie, non può essere nemmeno legittimato l’esercizio del recesso contemplato dall’art. 1385, comma 2, c.c.
Conclusioni
Queste due recentissime pronunce della seconda sezione civile della Cassazione, inerenti due diverse storture dell’utilizzo del contratto preliminare, largamente diffuso in ambito immobiliare, ricordano l’importanza del coinvolgimento di un legale, da parte di ambo le parti, nella fase precontrattuale e di redazione del contratto.
Risulta infatti fondamentale non sottovalutare né elementi di fatto, come il concedere il godimento dell’immobile già dalla stipula del preliminare, né elementi di diritto, come la previsione del pagamento dell’intero prezzo a titolo di caparra confirmatoria, che comportano il rischio di subire un danno considerevole, eventualmente riparabile in sede giudiziale, ma che è senz’altro meglio, in termini di tempo e di risorse – economiche e non – prevenire.
